第528章 市场调查
到了天津之后自然是要先去看地,这个试点位于天津市区西边,距离市中心直线距离五公里多点,规划中的占地面积可不小,接近十三万平米,建筑面积却只有十五点八万平米,算下来容积率也就一点二多点。
这要是放到后世,妥妥滴高端居住区,开发商把花园洋房的广告往出一打,起码也得比本市均价高个两三倍才行。
不过话又说回来,就如今的平均居住条件,这样的大型居住小区,不管在那个城市,也确实可以算是中高端居住社区。
就是面积稍微有点小,按照要求,该小区将容纳两千三百多户居民,除去公共设施,平均每户的居住面积也就六十平米左右,但是眼下公摊这种玩意儿还没有传入内地,这六十多平米都是实际居住面积,大概相当于日后七十多平米的两居室,在眼下来说已经很宽裕了。
毕竟林楼他们家前几年分到的家属楼也才五十多平米而已,林绳斌还是处级干部,都只有这么大面积,林州教育系统家属楼也没有太大的户型,以这个标准来看,川府新村的标准可是一点儿都不低。
开车绕着地块走了一圈儿,然后下车步行查看,郭毅刚看到地块的具体情况忍不住微微皱眉,“要想在这盖房,那还得先填土啊,如何排水,如何打桩,这些都是麻烦事儿。”
这块土地可不是结实的平地,中间夹杂着许多深浅不一的大水坑,捡起几块石头丢下去听了听,水深大概在五到八米之间;在这样的地质条件下建造住宅小区,就必须要考虑排水的问题,免得地下水侵蚀房屋,导致室内过于潮湿,从而影响居住体验。
而且在打桩基的时候也要注意,肯定要比普通小区的桩基深,以免地下水导致桩基不稳,造成建筑歪斜的情况。
“倒也不一定要打桩,虽然打桩可以解决这些问题,但是成本就高了!”林楼说道,打桩越深,成本就越高,“这次试点的要求是新技术、新材料、新设备、新工艺,如果我们只沿用以往的办法,恐怕很难在和其它两家单位的竞争中胜出。”
“但是不打桩基的话,怎么解决地下水的问题?根据地质勘测资料显示,该地块的地下水位可是只有几十厘米。”蒋文松指着面前的水坑问道,这些水坑应该就是地下水造成的,要是不解决好这个问题,日后修好的房子说不定就要泡水了。
“可以采取强夯技术,同时辅以排水措施来解决这个问题。”所谓强夯技术就是强力夯实法,又称动力固结法,是利用大型履带式强夯机将8-30吨的重锤从6-30米高度自由落下,对土进行强力夯实,迅速提高地基的承载力及压缩模量,形成比较均匀的、密实的地基,在地基一定深度内改变了地基土的孔隙分布。
“先不排水,普遍夯击两侧,用于埋设各种管线还有铺设路面,然后在住房地基处进行再次夯实,达到十二吨承载力后,在进行刨槽施工;第二次强夯时,必须排水或者降低地下水水平面,具体方法可以利用震动沉桩技术打砂井,从而排除地基部分的孔隙水。”
这就是把土层当成了海绵,从上面用力往下压,海绵里的水自然就挤出来了,土层也是一样,地表强力夯击可以让土壤变得更结实,土壤空隙里的地下水便顺着砂井涌出来,地基部分的积水变少,自然就用不着担心建筑沉降和屋内潮湿的问题了。
“我在国外期刊上看到过类似的文章,该篇文章说明,强夯技术在饱和粘性土上也能使用,咱们面前这块地的土壤正是饱和粘性土,所以我就想到了这项技术。”建设部的要求不是使用新技术吗?这个办法刚好符合了他们的要求。
“那这样的话,强夯技术的应用范围可就广了!”郭毅刚说道,以前国内倒也不是没有强夯技术,只是大多使用在公路铁路、机场、电站、大工业区、港口填海等基础加固工程上,用在住宅小区建设中的次数还不是很多。
“虽然使用强夯技术也要额外花钱,但总归比打桩基要便宜的多,而且这块地现在就是这个样子,不花钱把地基的问题解决好肯定是不行的,我琢磨了好几种办法,应该还是强夯技术最省钱!”林米塔在脑海里盘算了一番答道。
“不过还是有些细节需要解决,比如在某些地下水位较浅的区域,如何让水位降低到符合建设要求的标准;还有强夯技术对周围建筑的影响较大,这么大的小区肯定是分批次建造,如何保证已经建好的建筑不受强夯施工的影响,这些都是问题!”
“这些就交给我们来解决吧!回头我好好地算一算,再想想其它办法,尽量解决好这些问题!”蒋文松连忙说道,他知道林楼肯定能拿出解决方案,但要是什么都让林楼解决,还要他们这些人干嘛?
人家已经指出了强夯技术的大方向,现如今需要的只是查漏补缺、弥补各种细节而已,要是连这点都做不到的话,他估计也没脸在这儿呆了。
结合之前收到的地质勘查报告,把地块仔仔细细走了一遍,拍摄了不少照片,也绘制了一些手绘地形图,然后众人方才离开。
他们也没去宾馆招待所啥的,而是去了天津火车站附近的意大利风情区,这里原本是意大利的租界。
1902年,意大利首任驻天津领事费洛梯上尉在进行认真勘测和规划之后,利用海河清淤的废土垫平沼泽洼地,修建排水系统,兴建意大利风格的花园住宅并完善相关的服务设施,包括俱乐部、意国花园、菜市和警察局等等。
现存洋楼一百余座,是意大利境外保存最完整的历史街区。放眼望去,随处可见的圆拱和廊柱、高低错落的角亭、厚实的墙壁、窄小的窗口、逐层挑出的门框装饰和高大的塔楼,无不体现出古罗马中世纪的地中海建筑风格。
林楼购买老洋房的地方可不只在上海,在青岛、哈尔滨、武汉等城市也有购买,大名鼎鼎的天津意风区自然也没有放过,趁着之前还能出售拿下了不少,在做好修复之后根据建筑的具体形态改造成咖啡馆、西餐厅等不同业态来进行经营。
这次他们就到了一家西餐厅,在楼下用餐,然后去楼上休息,楼上甚至还有一间会议室,可供他们讨论工作,这可比住招待所、宾馆舒服方便多了。
吃过饭,稍微休息一会儿,大家来到楼上的会议室开会,“今天呢,主要是看了现场,不过咱们在天津的工作还没有结束,和之前林州项目一样,咱们还需要做市场调查。”
确定项目后,先做市场调查,了解客户的喜好再进行设计,这是日后房地产开发商的通行做法,但在眼下还是一件比较稀奇的事情。
“明白,我们之前在林州都做过!”郭毅刚和蒋文松倒是比较熟悉,之前做林州项目的时候,就来过这么一回。
“这次和上次还是有些不一样的!上次建筑面积小,户数少,而且住户成本相对来说比较单一,基本都是林州教育系统的老师和干部,他们的生活习惯、审美水平相对来说比较统一,所以市场调查的难度要小一些。”
“这次的住户多达两千三百多名,工作、年龄、教育背景各不相同,对居住条件的要求自然也不一样!所以我们必须进行更大范围的市场调查。”林楼从公文包里,把自己准备好的市场调查问卷拿了出来。
既然要做试点,涵盖的范围自然应该更广一些,这样才能满足不同人群的需求,所以这个项目的情况要比林州项目复杂的多。
“我们先根据之前部里给的资料,把小区将来的住户分成几个类别,然后分组去和他们进行访谈,填写调查问卷;然后还要对天津现在已有的,具有代表性的居住社区进行参观考察,了解情况,提交报告!”
“那这样的话,我们这几个人就有点不够用了啊!”郭毅刚既然干过这项工作,自然知道劳动量有多大,上次还要好一些,让裴振华把那些有资格分房的职工都召集起来开会,然后现场发问,把调查表发下去让他们自己填写就行了。
上次十八层楼加起来也就大几十户而已,这次可是两千多户,虽然不是每个住户都要调查到,但每一类客户都去问一遍,这工作来量也是绝对底不了,而且林楼、金秋香、李庆熙等人还要负责其他工作,光靠郭毅刚、蒋文松几个可做不完。
“没关系,我不是把小曹也带过来了吗?”林楼指着曹凯说道,“他可是在天津读了三年的书,肯定认识不少人吧?”
“小曹,你去找几个你熟悉的同学,让他们再叫一些同学过来,我给他们发补助,就当是勤工俭学了,让他们先过来培训下,然后帮着你们去做市场调查。”这个问题林楼自然是考虑过的,而且也想好了解决的办法。
“对了,尽量找外校的,南开、理工、师大、财大的都可以,可千万别找你自己学校的。”天大失去参加试点的机会已经很郁闷了,你再去找人家的学生帮忙,这不是给伤口上撒盐么?林楼可不想曹凯被自己的母校埋怨。
“明白,我有几个高中同学就在南开,理工也有,我这就找他们帮忙去,让他们明天把人带过来!”曹凯立马答应。
“嗯,我让杨师傅送送你!”这么晚了骑自行车不安全,公交时间又长,索性就安排车送一送好了。
曹凯到南开和理工溜达一圈儿,就把这事儿给办妥了,第二天刚吃过早餐,就听见外面一阵儿自行车铃响,来自南开和天津理工的两拨大学生陆续抵达。
林楼把他们叫进会议室开始了培训,“这次请各位帮忙,主要是为了完成咱们国家七五期间的一个重点科研项目…….”
林楼先说了一番这件事的背景,如今的大学生可都是天之骄子,你要是只谈钱的话,他们的心气可是提不上去,但是把这项工作和国家重点科研任务联系起来,他们可就干劲十足了,一个个眼睛闪着兴奋的光芒,似乎在为自己能为国家重点科研任务出一把力而兴奋。
“这次的工作其实很简单,就是找到目标人群,进行调查问卷!”林楼让曹凯把问卷样本发放给他们,然后给他们把要求说了一遍。
“今天你们先分成三组,跟着郭工、蒋工还有小曹先跑一天适应下,等熟悉了之后,明天你们就可以自己行动了。”后世雇佣大学生做市场调查,你还得担心他们会不会找个地方躲起来,然后自己随便填几下就过来交差。
现在完全不用顾虑这方面的问题,这样的机会对他们来说也是非常难得的,绝对不会有人敷衍行事。
“您放心,我们保证把工作做好!”学生们一个个拍着胸脯保证,同时看向林楼的眼睛里闪着几分羡慕。
他也就比咱们大一两岁吧?咱们还真在学校里学习,人家就开始参与国家重点科研项目了,咱们不知道啥时候才能轮到这样的机会啊。
培训结束,大家马上出发,在郭毅刚、蒋文松和曹凯的带领下,分别前往不同的方向,林楼则和其它人一起,前去考察天津已有的几个具有代表性的住宅小区。
等到晚饭的时候,大家伙儿一起回来,那些勤工俭学的大学生将填好的调查表交给林楼,“林工,您看看这些表格合适不?要是不行的话,我们明天再跑一趟!”
林楼接过表格一看,下意识点了点头,先不说内容怎么样,光这一手好钢笔字就能看出,他们都非常用心。
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不过话又说回来,就如今的平均居住条件,这样的大型居住小区,不管在那个城市,也确实可以算是中高端居住社区。
就是面积稍微有点小,按照要求,该小区将容纳两千三百多户居民,除去公共设施,平均每户的居住面积也就六十平米左右,但是眼下公摊这种玩意儿还没有传入内地,这六十多平米都是实际居住面积,大概相当于日后七十多平米的两居室,在眼下来说已经很宽裕了。
毕竟林楼他们家前几年分到的家属楼也才五十多平米而已,林绳斌还是处级干部,都只有这么大面积,林州教育系统家属楼也没有太大的户型,以这个标准来看,川府新村的标准可是一点儿都不低。
开车绕着地块走了一圈儿,然后下车步行查看,郭毅刚看到地块的具体情况忍不住微微皱眉,“要想在这盖房,那还得先填土啊,如何排水,如何打桩,这些都是麻烦事儿。”
这块土地可不是结实的平地,中间夹杂着许多深浅不一的大水坑,捡起几块石头丢下去听了听,水深大概在五到八米之间;在这样的地质条件下建造住宅小区,就必须要考虑排水的问题,免得地下水侵蚀房屋,导致室内过于潮湿,从而影响居住体验。
而且在打桩基的时候也要注意,肯定要比普通小区的桩基深,以免地下水导致桩基不稳,造成建筑歪斜的情况。
“倒也不一定要打桩,虽然打桩可以解决这些问题,但是成本就高了!”林楼说道,打桩越深,成本就越高,“这次试点的要求是新技术、新材料、新设备、新工艺,如果我们只沿用以往的办法,恐怕很难在和其它两家单位的竞争中胜出。”
“但是不打桩基的话,怎么解决地下水的问题?根据地质勘测资料显示,该地块的地下水位可是只有几十厘米。”蒋文松指着面前的水坑问道,这些水坑应该就是地下水造成的,要是不解决好这个问题,日后修好的房子说不定就要泡水了。
“可以采取强夯技术,同时辅以排水措施来解决这个问题。”所谓强夯技术就是强力夯实法,又称动力固结法,是利用大型履带式强夯机将8-30吨的重锤从6-30米高度自由落下,对土进行强力夯实,迅速提高地基的承载力及压缩模量,形成比较均匀的、密实的地基,在地基一定深度内改变了地基土的孔隙分布。
“先不排水,普遍夯击两侧,用于埋设各种管线还有铺设路面,然后在住房地基处进行再次夯实,达到十二吨承载力后,在进行刨槽施工;第二次强夯时,必须排水或者降低地下水水平面,具体方法可以利用震动沉桩技术打砂井,从而排除地基部分的孔隙水。”
这就是把土层当成了海绵,从上面用力往下压,海绵里的水自然就挤出来了,土层也是一样,地表强力夯击可以让土壤变得更结实,土壤空隙里的地下水便顺着砂井涌出来,地基部分的积水变少,自然就用不着担心建筑沉降和屋内潮湿的问题了。
“我在国外期刊上看到过类似的文章,该篇文章说明,强夯技术在饱和粘性土上也能使用,咱们面前这块地的土壤正是饱和粘性土,所以我就想到了这项技术。”建设部的要求不是使用新技术吗?这个办法刚好符合了他们的要求。
“那这样的话,强夯技术的应用范围可就广了!”郭毅刚说道,以前国内倒也不是没有强夯技术,只是大多使用在公路铁路、机场、电站、大工业区、港口填海等基础加固工程上,用在住宅小区建设中的次数还不是很多。
“虽然使用强夯技术也要额外花钱,但总归比打桩基要便宜的多,而且这块地现在就是这个样子,不花钱把地基的问题解决好肯定是不行的,我琢磨了好几种办法,应该还是强夯技术最省钱!”林米塔在脑海里盘算了一番答道。
“不过还是有些细节需要解决,比如在某些地下水位较浅的区域,如何让水位降低到符合建设要求的标准;还有强夯技术对周围建筑的影响较大,这么大的小区肯定是分批次建造,如何保证已经建好的建筑不受强夯施工的影响,这些都是问题!”
“这些就交给我们来解决吧!回头我好好地算一算,再想想其它办法,尽量解决好这些问题!”蒋文松连忙说道,他知道林楼肯定能拿出解决方案,但要是什么都让林楼解决,还要他们这些人干嘛?
人家已经指出了强夯技术的大方向,现如今需要的只是查漏补缺、弥补各种细节而已,要是连这点都做不到的话,他估计也没脸在这儿呆了。
结合之前收到的地质勘查报告,把地块仔仔细细走了一遍,拍摄了不少照片,也绘制了一些手绘地形图,然后众人方才离开。
他们也没去宾馆招待所啥的,而是去了天津火车站附近的意大利风情区,这里原本是意大利的租界。
1902年,意大利首任驻天津领事费洛梯上尉在进行认真勘测和规划之后,利用海河清淤的废土垫平沼泽洼地,修建排水系统,兴建意大利风格的花园住宅并完善相关的服务设施,包括俱乐部、意国花园、菜市和警察局等等。
现存洋楼一百余座,是意大利境外保存最完整的历史街区。放眼望去,随处可见的圆拱和廊柱、高低错落的角亭、厚实的墙壁、窄小的窗口、逐层挑出的门框装饰和高大的塔楼,无不体现出古罗马中世纪的地中海建筑风格。
林楼购买老洋房的地方可不只在上海,在青岛、哈尔滨、武汉等城市也有购买,大名鼎鼎的天津意风区自然也没有放过,趁着之前还能出售拿下了不少,在做好修复之后根据建筑的具体形态改造成咖啡馆、西餐厅等不同业态来进行经营。
这次他们就到了一家西餐厅,在楼下用餐,然后去楼上休息,楼上甚至还有一间会议室,可供他们讨论工作,这可比住招待所、宾馆舒服方便多了。
吃过饭,稍微休息一会儿,大家来到楼上的会议室开会,“今天呢,主要是看了现场,不过咱们在天津的工作还没有结束,和之前林州项目一样,咱们还需要做市场调查。”
确定项目后,先做市场调查,了解客户的喜好再进行设计,这是日后房地产开发商的通行做法,但在眼下还是一件比较稀奇的事情。
“明白,我们之前在林州都做过!”郭毅刚和蒋文松倒是比较熟悉,之前做林州项目的时候,就来过这么一回。
“这次和上次还是有些不一样的!上次建筑面积小,户数少,而且住户成本相对来说比较单一,基本都是林州教育系统的老师和干部,他们的生活习惯、审美水平相对来说比较统一,所以市场调查的难度要小一些。”
“这次的住户多达两千三百多名,工作、年龄、教育背景各不相同,对居住条件的要求自然也不一样!所以我们必须进行更大范围的市场调查。”林楼从公文包里,把自己准备好的市场调查问卷拿了出来。
既然要做试点,涵盖的范围自然应该更广一些,这样才能满足不同人群的需求,所以这个项目的情况要比林州项目复杂的多。
“我们先根据之前部里给的资料,把小区将来的住户分成几个类别,然后分组去和他们进行访谈,填写调查问卷;然后还要对天津现在已有的,具有代表性的居住社区进行参观考察,了解情况,提交报告!”
“那这样的话,我们这几个人就有点不够用了啊!”郭毅刚既然干过这项工作,自然知道劳动量有多大,上次还要好一些,让裴振华把那些有资格分房的职工都召集起来开会,然后现场发问,把调查表发下去让他们自己填写就行了。
上次十八层楼加起来也就大几十户而已,这次可是两千多户,虽然不是每个住户都要调查到,但每一类客户都去问一遍,这工作来量也是绝对底不了,而且林楼、金秋香、李庆熙等人还要负责其他工作,光靠郭毅刚、蒋文松几个可做不完。
“没关系,我不是把小曹也带过来了吗?”林楼指着曹凯说道,“他可是在天津读了三年的书,肯定认识不少人吧?”
“小曹,你去找几个你熟悉的同学,让他们再叫一些同学过来,我给他们发补助,就当是勤工俭学了,让他们先过来培训下,然后帮着你们去做市场调查。”这个问题林楼自然是考虑过的,而且也想好了解决的办法。
“对了,尽量找外校的,南开、理工、师大、财大的都可以,可千万别找你自己学校的。”天大失去参加试点的机会已经很郁闷了,你再去找人家的学生帮忙,这不是给伤口上撒盐么?林楼可不想曹凯被自己的母校埋怨。
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曹凯到南开和理工溜达一圈儿,就把这事儿给办妥了,第二天刚吃过早餐,就听见外面一阵儿自行车铃响,来自南开和天津理工的两拨大学生陆续抵达。
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林楼先说了一番这件事的背景,如今的大学生可都是天之骄子,你要是只谈钱的话,他们的心气可是提不上去,但是把这项工作和国家重点科研任务联系起来,他们可就干劲十足了,一个个眼睛闪着兴奋的光芒,似乎在为自己能为国家重点科研任务出一把力而兴奋。
“这次的工作其实很简单,就是找到目标人群,进行调查问卷!”林楼让曹凯把问卷样本发放给他们,然后给他们把要求说了一遍。
“今天你们先分成三组,跟着郭工、蒋工还有小曹先跑一天适应下,等熟悉了之后,明天你们就可以自己行动了。”后世雇佣大学生做市场调查,你还得担心他们会不会找个地方躲起来,然后自己随便填几下就过来交差。
现在完全不用顾虑这方面的问题,这样的机会对他们来说也是非常难得的,绝对不会有人敷衍行事。
“您放心,我们保证把工作做好!”学生们一个个拍着胸脯保证,同时看向林楼的眼睛里闪着几分羡慕。
他也就比咱们大一两岁吧?咱们还真在学校里学习,人家就开始参与国家重点科研项目了,咱们不知道啥时候才能轮到这样的机会啊。
培训结束,大家马上出发,在郭毅刚、蒋文松和曹凯的带领下,分别前往不同的方向,林楼则和其它人一起,前去考察天津已有的几个具有代表性的住宅小区。
等到晚饭的时候,大家伙儿一起回来,那些勤工俭学的大学生将填好的调查表交给林楼,“林工,您看看这些表格合适不?要是不行的话,我们明天再跑一趟!”
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